安信陈天诚团队嘉宝集团第一大股东易主
7月30日，公司公告北京光安合计购买公司A股股份.20万股，占公司总股本4.99%，光大系增持至19.27%，成第一大股东，超此前大股东嘉定建业及其一致行动人嘉定伟业嘉定国资委（17.08%）。此次交易之后，北京光安与其一致行动人北京光控安宇投资中心（有限合伙）、上海安霞投资中心（有限合伙）合计持有公司A股股份,,股，占公司总股本19.27%。而嘉定国资委持股此次增持彰显控股股东等一致行动人对公司未来充满信心，对公司的发展前景给予肯定。
此次光大系以自有或自筹资金增持股份4.96亿，合计.20万股，成本14.56元。此前定增持股成本为10.81元，整体合计成本为11.74元。此次增持股份资金来源为自有资金或自筹资金，增持成本总额约为万元，以总增持股份数.20万股计算，其增持股本均价为14.56元/股；此前公司定增，光控安宇及上海安霞分别以10.81元/股的价格购买公司.5万股、.2万股股份，结合公司全部持有股份及持有成本计算，公司平均持股成本为11.74元/股；我们通过计算公司20日均价为14.13元/股，15日均价为14.22元/股，其平均持股成本显著低于15/20日均价17.44pc、16.91pc。
2战略、深入投资上海光渝投资中心——轻资产地产基金模式第二棒轻资产地产基金模式第二棒：上海嘉宝实业拟出资共11.1亿元，认购优先级8.75亿、权益级2.35亿元，投资设立上海光渝，基金任教总额22.2亿元，公司与光大系之间，投资管理费持续此前的五五开。7月29日，公司公告公司全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理公司与上海光控嘉鑫股权投资管理公司、宜兴光控投资公司、上海光昭投资中心、光控安石投资公司签订附条件生效的《上海光渝投资中心（有限合伙）合伙合同》；此前公司于7月16日公告其与上海光控嘉鑫股权投资管理有限公司、宜兴光控投资有限公司、上海光昭投资中心（有限合伙）、光控安石（北京）投资管理有限公司签订协议共同以现金方式投资关联人上海光渝投资中心（有限合伙），其中，公司拟投资总金额11.1亿元，认购合伙企业优先级份额8.75亿元，认购合伙企业权益级份额2.35亿元。3轻资产之路回顾公司自15年5月26日公告将进行重大事项筹划股票停牌至引入光大战略投资者，其轻资产转型战略一直走得细致又果断。斩获成果不断，先是光大战略投资者的引入使得公司未来有望与光大安石进行多方位协作，包括：1）光大控股的金融资本实力为公司做大做强提供了坚实的资金基础；2）在传统的重资产房地产开发模式基础上，发展房地产资产管理等轻资产业务，通过“轻重并举”的模式，实现更高的投资回报率；3）在传统的房地产开发业务基础上，在智能建筑、智能家居、智慧城市等领域进行探索，实现传统房地产资产的互联网、物联网化。其后，公司出资人民币4.5亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙)，打响公司轻资产转型第一枪，落实首例地产基金项目；紧接着，公司脚步稳健，出资11.1亿元投资上海光渝投资中心（有限合伙），果决的行事作风彰显公司转型的决心。
3.1定增、引入回顾：
年5月26日，公司公告表示将进行重大事项筹划股票停牌，7月2日，公司公告年度非公开发行A股股票预案，首次公布非公开发行对象为嘉定建业投资开发公司、上海南翔资产经营有限公司、北京光控安宇投资中心（有限合伙）、上海安霞投资中心（有限合伙）、新疆瑞和祥华股权投资合伙企业（有限合伙）、中邮创业基金管理有限公司、嘉实基金管理有限公司、卫保川。公司计划引进光大控股作为战略投资者，其中发行对象光控安宇、上海安霞均系光大控股下属的投资主体。15年12月24日，非公开发行股票申请获证监会审核通过。
1）非公开发行方案介绍：本次非公开发行股份数量不超过1.68亿股股票，发行价格为10.81元/股，募集资金总额不超过18.19亿元，募集资金净额投资于昆山花桥梦之悦项目、昆山花桥梦之晨花园项目和上海嘉定梦之缘项目。
其中，北京光控安宇投资中心GP为上海光控嘉鑫系重庆光控全资子公司，上海安霞投资中心（有限合伙）GP为重庆光控，两者构成一致行动人，非公开发行完成后，两者将持有嘉宝集团股权14.28%，成为公司第一大股东。光控安宇及上海安霞的主要负责人为光大安石首席执行官潘颖先生，此外，重庆光控及光大安石均为中国光大控股（.HK）的控股子公司。
光大控股为一家跨香港和中国内地的多元化金融控股公司（.HK），其母公司为母公司为中国光大集团股份公司。光大控股专注发展一级市场投资、二级市场投资、结构性融资及投资等基金管理及投资业务，在各领域已建立了稳固的市场基础，投资项目涉及高精密仪器、基础设施、新材料、医药、房地产等多个行业。光大安石则为光大控股旗下唯一房地产资产管理公司，未来公司将与光大安石进行多方位协作，1）光大控股的金融资本实力为公司做大做强提供了坚实的资金基础；2）在传统的重资产房地产开发模式基础上，发展房地产资产管理等轻资产业务，通过“轻重并举”的模式，实现更高的投资回报率；3）在传统的房地产开发业务基础上，在智能建筑、智能家居、智慧城市等领域进行探索，实现传统房地产资产的互联网、物联网化。
2）光大安石——中国房地产基金领先者
光大安石的前身为亚雷投资（ALAM），最初为雷曼兄弟房地产PE（LBREP——LehmanBrothersRealEstatePartners）及美国知名对冲基金RQSI（RamseyQuantitativeSystems,Inc.）旗下的美元基金投资平台，雷曼兄弟房地产PE持有亚雷投资50.1%股权，而RQSI则持有亚雷投资49.9%的股权。亚雷投资最早于年开始在中国进行投资业务，但困于当时外资监管投资阻碍，雷曼兄弟迫切寻求与中资企业合作，彼时光大控股获选。
08年，光大控股斥资85万美元收购亚雷投资51%的股权进行重组，成为亚雷投资控股股东，并将其更名为光大亚雷。随后，金融危机爆发，雷曼倒闭退出，10年光大引入英国基金管理公司安石投资集团（ASHMORE）并更名为光大安石。此次变更之后，光大控股持有光大安石51%的股权，安石集团持有30%的股权，RQSI持有19%的股权。14年，随着一期美元基金的逐步成功并退出，安石投资集团退出并将其所持股份转让于光大控股，从而使得光大控股成为光大安石绝对控股股东，持有股权达到81%。
光大安石中国房地产基金作为光大控股品牌下最具规模的产业类基金，现已成长为中国房地产私募股权基金的领导者top1。15年度，在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位联合举办的中国房地产百强企业研究成果发布会上，光大安石荣登中国房地产基金综合能力TOP10榜单第一。目前，光大安石旗下同时管理着多币种、多策略的美元基金和人民币基金。
15年光大安石以股权方式投资中国高增长潜力房地产项目的第一期美元基金进入退出期，并于15年初成功退出沈阳荣盛的两个项目，目前第一期美元基金投资的6各项目中已有四个项目成功实现退出，仍持有的两个项目分别为——上海大融城和徐州项目。截止15年底，光大安石（人民币）基金资产管理规模为亿元港币，其中约93%的资金来自于外部募集。光大安石在传统的股权和债券投资外，也快速提升物业管理方面的能力，所管理的项目主要集中在北京、上海、重庆等城市的核心地段。其中在管的购物中心项目共四个，总面积约32.67万平方米，代表项目为大融城系列；在管的主动开发项目共2个，总面积约75.46万平方米，代表项目为通州新北京中心。
设立光大安石科技，融合O2O商业模式。为了配合光大安石轻资产、定制化的投资管理模式，光大安石（北京）资产管理有限公司设立了光大安石（北京）科技有限公司。该公司通过线上线下融合发展O2O的商业模型，对现有物业完成智能化物联网改造，并通过IBeacon、记录仪智能停车、智能开锁等技术，完成对建筑人流、成交转化率等大资料的收集，在移动互联网上对资料进行开发整合，探索完全自主的O2O模式。未来，光大安石团队在战略上将投入更多资源至核心城市的核心地段，加强自身对商业类资产的收购及主动管理能力。
4厚积、薄发15年结转收入增加促业绩增长。15年期末，公司实现营业收入20.96亿元，实现年度计划目标的.78%，同比增长27.98%（前值-13.80%），上行于三年平均增速1.31%，营业收入的大幅增长主要受益于15年当期房地产业务结转销售收入增加，其中，梦之湾项目结转商品房销售收入12.93亿元，宝菊清水园动迁配套房项目结转销售收入3.46亿元；实现净利润2.94亿元，同比下降26.43%（前值9.45%），显著低于三年平均增速0.96%；其中实现归属上市公司股东净利润2.75亿元，虽然同比下降23.41%（前值5.82%），且下行于三年平均增速1.92%，但其完成情况是年度计划目标的.85%。
16年一季度净利下挫。16年一季度，公司实现营业收入7.93亿元，同比增长25.69%（前值19.45%），上行于三年平均增速17.10%；实现净利润1.02亿元，同比下降13.81%（前值6.32%），下行于三年平均增速-0.08%；其中实现归属上市公司股东净利润1.04亿元，同比下降9.60%（前值3.64%），下行于三年平均增速0.12%，其中公司归属净利润略高于净利润主要源于少数股东权益的有所减少。
ROE回落趋势持续，16年1季度销售毛利率有所反弹。15年度公司ROE为8.98%，同比下降29.27%（前值下降4.36pc），下行于三年平均增速10.84%；15年期末销售毛利率26.49%，同比下降33.54%（前值18.72%），显著低于三年平均增速6.09%；考虑到15年度总资产周转率有所回升以及相对持稳的资产负债率及权益乘数，公司ROE的大幅回落主要源于公司销售净利率的大幅回落，15年销售净利率由14年的24.41%大幅下挫至14.03%，下降幅度高达42.51%（前值26.98%）。
16年一季度，公司ROE为2.54%，同比下挫33.27%（前值-5.93pc），下行于三年平均增速-14.43pc；销售毛利率出现反弹，为33.7%，同比增长37.43%（前值-46.97%），上行于三年平均增速-3.09pc。虽然销售毛利率出现反弹，但公司销售净利率仍然下滑，16年1季度销售净利率为12.92%，同比下挫31.42%（前值-10.99%），这也是16年1季度ROE下挫的主要原因。
资金充足，借助资本市场优化资本结构。公司积极借助资本市场融资成本优势，引入战略投资人，非公开发行A股股份.22万股，募得资金18.19亿元，极大的优化公司资本结构；公司短期偿债压力可观，净负债率连续下滑；此外，股权融资的方式在一定程度上降低了公司的财务费用支出，16年1季度，公司三费比率显著低于同期三费比率情况。在资金持有方面，公司手握充足现金资源，满足公司开发项目、投资决策等多方面的资金需求。
5投资建议公司资金面充裕，资产收益率有望回升；此外，公司轻资产战略继引入战投光大后不断深入，未来与光大安石多方位合作可期；公司在探索轻资产发展模式道路上，不断增强自身资产综合运作能力，积极培育新的利润增长点；光大系的增持彰显其对公司未来发展的肯定。我们预计公司-年EPS为0.72、0.75和1.06，对应当前股价PE估值为18.9X、18.2X、12.9X，维持“买入-A”评级，6个月目标价19.9元。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇转载请注明：http://www.taonanzx.com/tnsjt/6891.html
